第259章 搞定合同与新灵感（1 / 2）
2号3号两天连轴转韩烈以极高的效率搞定了铭都项目的前期筹备工作。
唐歆恬立功了。
好家伙48小时她干了38小时的活。
再加上吕书璃和小助理极大的减轻了韩烈的工作压力。
信托、券商、银行的合同都签完老潘用他的潘氏资产管理做了托底。
4号韩烈第二次来到名古地产签署正式项目书紧接着立即就把相关资料给老邢送去了。
在上汽总部看到老邢时这老哥拍着胸脯打保票——
“该通风该透气的前期准备我都做好了韩老师您放心下午上会下周一签合同再有5到8个工作日钱准到！”
类似项目最关键的地方就在出资方钱不到位其余的一切都是狗屁。
老邢的态度挺好的韩烈在他面前的时候自然是好话不停出门就直奔老窦办公室。
“怎么样老邢那里有把握么？”
“放心吧！”
老窦乐呵呵的态度同样很乐观。
“挺好个事儿有钱赚谁不乐意？25亿又不多……”
瞧瞧这口气大的！
不过上汽确实有资格狂难怪他俩都这么有信心。
韩烈其实担心的是另外一方面跟老邢不能直接讲和老窦就没有忌讳了。
“有钱赚也不见得对所有人都是好事吧？我是怕有人跟老邢争夺金控公司董事长的位置在我的项目上使绊子……”
老窦一激灵瞪大眼睛看过去：“卧槽！谁告诉你的？”
韩烈耸耸肩：“我猜的。”
老窦服了。
“你个妖孽……确实有人不乐意不过你放心吧区区25亿老邢自己都搞得定我看热闹都不会耽误你的事。”
“那就好。”
韩烈放下心又起了别的心思：“哎那今年上半年老邢大概能掏出多少钱做类似的项目？”
“具体数字我不清楚100亿应该没问题吧？”
窦明德大略一猜笑道：“集团最近两年的状态很好截止去年底才负债两千亿出头现金流很充裕你要是还有项目缺钱尽管找老邢就行。”
韩烈暗自咋舌。
现在的大型国企简直都是血库啊……
别看负债的数字很大其实根本不算啥健康得很。
未来的口罩时代上汽负债6000多亿不得不对外发行公司债那才是真正的困难期。
现在阿上可比韩烈想象的更牛哔。
“好的我知道了你帮忙盯着点儿我得回去干活了。”
“去吧去吧。”
窦明德把韩烈送到门口忽然挤眉弄眼：“对了等到下周一合同正式签订老邢准备安排咱们去哪里庆祝一下你有什么想法吗？”
少跟我来这套本少的正派你们根本不懂！
韩烈不感兴趣的摆摆手：“哪里都行最好是简单点。”
2号刚把渣渣送走3号陪婷姐姐今天得安抚快要渴死的王甜清明天估计也闲不下来每天还得抽时间回复重要人物的消息……
没意思真的没意思了……
上辈子的韩烈做梦都不敢想自己居然会有对女神级美女腻味的一天。
男人啊果然还是应该专注于事业。
……
4号同时还是星期五元旦节后的最后一个交易日。
韩烈忙了一天回来之后简单的扫了一眼大盘。
沪指涨回去20点深指小跌32点个股30余支涨停但两市总共只有五分之一个股以上涨收盘。
典型的下跌中继。
韩烈看过拉倒没有任何进场凑热闹的心思。
周六周日各家公司都休假但是铭都项目组依然全力以赴。
期间火腿哥来活儿了——席鹿庭终于把新书大纲做好了发给火腿征求意见。
火腿哥回曰：“在考试稍等两天。”
周一上汽以下属公司签署项目出资协议至此铭都项目在理论上正式闭合。
之所以是理论上主要因为资产评估和审计尚未结束。
根据现有的资料看名古地产的净资产总额大约在50亿左右覆盖不掉铭都项目的风险。
50亿的资产为什么覆盖不掉25亿的借贷？
这就是资产理论价值和实际出售价值的区别。
所以哪怕名古把现有的所有资产都抵押出去也不可能在任何一家银行里贷到25亿。
10亿都搞不来。
因为名古的负债率早已经超过了警戒线。
铭都项目能够成立的原因是——它不以现有资产为抵押而是以尚未建设的“未来楼盘”为主体走的是一条取巧的新路。
具体流程很严格。
上汽将25亿转账到开设在浦发行的专项账户上名古只能按照合同约定取款取款时必须得到项目主导方的同意。
其中78亿将用来归还此前的银行贷款985亿用来补缴土地款剩余的735亿有一部分要用来支付评估会计律师等费用大约能剩下不到7亿用来开工。
建筑资金同样是分批支取按照进度拿钱。
有了资金管理方的监管名古不可能挪用专项资金这才是浦发存在的意义。
作为代价名古已经将铭都楼盘实际上的所有权和收益支配权全部抵押给了项目发起人——韩烈的众美公司。
到期支付全额本息古勇收回楼盘所有权。
到期支付不了老潘就要按照约定花钱从众美手里买下项目所有权然后由韩烈给各方结算现金老潘拿着楼盘慢慢处理。
如果名古地产未能按照合同约定如期完工那么剩余的建设资金归众美所有土地、未建完楼盘也归众美所有。
最终还是老潘用现金兜底。
整个项目到底牛逼在哪里呢？
韩烈不需要理会名古的钱够不够用、时间够不够用反正一手管钱一手管进度。
合同一签麻烦都是你们的我只负责指指点点。
监理和监督双管齐下不能按时完工是你们的锅、质量有问题是你们的锅、卖不出去还是你们的锅……
总建筑面积20万平可售面积15万平最终预评估价值40亿抵押25亿属实是很黑。
更黑的是韩烈借着古勇特别急于用钱的机会又添加了一份附加担保协议——
母公司名古要以55%股权做为附加担保。
换言之铭都项目干不好不但楼盘本身会丢名古的大股东也会变更为老潘……
当然那55%的股权实际上没有太大价值公司的净资产里本身就包含了铭都项目地块已付款部分剩下的鸡零狗碎最多值个30来亿55%也就是16亿左右。
所以相当于是40亿+16亿=56亿总担保抵押借贷25亿年息175%使用期限18个月。
第一年的利息是4375亿。
剩余6个月的利息是2187亿。
到期总共要还款3152亿。
如果铭都项目能够按照现在的房价卖出去10万平左右就足以还清本息。
古勇觉得这事儿有得赚能干。
但事实是很难。
2015是相当魔幻的一年本项目起始点大概会在2014年1月10号左右结束于2015年7月10号刚好是股灾结束的同时间。
那段时间有多惨烈？
别的不提房地产一直跟着崩到了2015年底直到国家外汇储备骤降到3万2000亿资本大幅外流不得已之下国家只能重新激活楼市做蓄水池。
随着大量政策出台首付及利率打折、不限购不限贷、货币化棚改等等优惠房地产市场在2016年重新进入上涨周期。
韩烈为什么要把项目周期限制在18个月？
因为如果是两年期古勇熬到2016年1月份或许就会等到转机。
所有房地产商现在的乐观估计到了2015年都会被彻底碾碎。
而所有购房者在2015年形成的悲观预期到了2016年都会被啪啪打脸悔到捶胸顿足。
谁能提前掌握这种趋势谁就能做到无往不利。
比如韩烈。